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        大舉并購后雅生活交成績單:規模大增毛利率下降

        時間:2020年03月18日 15:50:26 中財網
          原標題:大舉并購后雅生活交成績單,規模大增毛利率下降,欲成百億級管理平臺
          不同于往年在午間時分便早早披露全年業績,3月17日晚20:54,連發幾條公告之后,雅生活服務才揭開了2019年全年業績的面紗。

          公告顯示,2019年全年,雅生活服務實現收入51.27億元,較去年同期增加51.8%;毛利為18.83億元,同比增加46%,毛利率為36.7%,同比減少1.5個百分點;歸母凈利潤為12.31億元,同比增加53.7%。

          雅生活服務管理層在公告中難掩愉悅,“本集團2017年至2019年的三年規劃圓滿收官。2017-2019年,本集團收入和凈利潤復合年增長率分別為70.6%和107.4%。”

          飄紅的業績也給雅生活服務的股價帶來了上漲動力,3月18日,雅生活服務高開高走,截至發稿前,其股價為29.35港元,漲幅為5.58%,總市值為391.33億港元。

          收并購推動業績飄紅
          2019年,雅生活服務三項主要均取得顯著增長。其中,物業管理服務、外延增值服務、社區增值服務分別實現收入28.3億元、18.12億元、4.85億元,同比分別增長74.2%、23.9%、68.1%。

          漂亮的財務數據得益于業務的快速擴張。截至2019年底,雅生活服務在管面積達到2.34億平方米,同比增長69.4%;合約面積為3.56億平方米,同比增長55%。

          雅生活服務背靠的雅居樂集團、綠地控股為其提供了重要的增長動力。

          據披露,截至2019年底,雅生活服務接管雅居樂集團、綠地控股開發的項目,年內新增在管面積分別為563.4萬平方米、383萬平方米,同比新增11.7%、81%;來自兩大股東的新增合約面積分別為668.2萬平方米、1805萬平方米,較截至2018年底分別增長9.5%及81.9%。

          不過,最大的增長動力還是來自雅生活服務第三方拓展及收并購的貢獻。






          在管面積方面,雅生活服務來自第三方項目的合約面積(含收并購貢獻)共計新增8640.2萬平方米,同比增幅達101.4%,累計在管面積達1.72億平方米,在總在管面積中占比達到73.3%;同時,來自第三方項目的合約面積(含收并購貢獻)累計達2.39億平方米,較2018年底增長74%。

          收并購也使得雅生活服務的業態、地區布局更加完善。得益于收并購,雅生活服務在管面積中非住宅類占比為41.1%,同比增長了1.5個百分點;在覆蓋范圍上,也拓展至全國93個城市。

          其中,雅生活服務通過收購哈爾濱景陽進入了東北地區,對廣州粵華物業的收購則填補了其在公共建筑市場的業務空白。此外,雅生活服務還對完成了對青島華仁物業、蘭州城關等的收購。

          業內最大收購
          雅生活服務管理層曾在2019年初舉行的業績說明會上明確表示,要通過收并購進行區域布局、業態布局,并“爭取完成一些行業重量級的收購”。

          2019年被雅生活服務管理層認為是公司“發展史上具有里程碑意義的一年”,其中一個重要因素便是拿下了中民物業。

          2019年9月26日早間,雅生活服務發布公告,宣布將以15.6億元的價格收購中民物業60%的股權,并以不超過5億元的可變對價收購新中民物業60%的股權。當天復牌后,其股價漲幅一度沖破10%,并以8.36%的漲幅收盤。

          資料顯示,中民物業集團及新中民物業集團是全國最大的物業管理公司之一,覆蓋公共建筑、商業辦公、住宅等業態,據披露,截至2018年底,中民物業方面下屬的控股物業公司管理面積合計約1.9億平方米、參股物業公司合計管理面積約1億平方米,合計近2000個項目。

          這被認為是目前物管行業最大的一宗收并購。

          收購中民物業及新中民物業后,雅生活服務在上海、重慶、江蘇、山東等經濟發達區域的市場占有率將得到提升,并進入門檻較高的公共建筑及商業辦公及各細分業態。

          這也將進一步削弱雅生活服務對兩大開發商集團的依賴度。中投證券(香港)2月中旬發布的研報顯示,雅生活服務未來管理面積增長確定性強,除雙股東每年注入2500萬平方米,第三方合約面積正在逐步整合承接,預計2020-2021年陸續并表完成中民物業等近3億平方米管理面積,屆時公司的管理面積將超過5億平方米。

          值得一提的是,截至2018年底,中民物業集團及新中民物業集團收入合計約39.6億元,扣非稅后凈利潤合計約3.51億元。這無疑將有力助推雅生活在2020年實現百億目標。

          此次收購完成后,雅生活服務的在管面積有望超過擁有約5.64億平方米自管面積的彩生活,成為物業管理行業最大規模企業。

          欲達百億級別
          大舉收并購推動促使增長的除了業績,還有支出。截至2019年底,雅生活服務的期末現金及現金等價物為42.07億元,同比減少12.48%,主要是由于期內收并購的力度加大,進行對價支付所致。對中民物業方面的收購資金,也由雅生活服務的內部資源分期撥付。

          除此之外,收并購的項目還拉低了雅生活服務的毛利率。

          截至2019年底,雅生活服務的毛利率從2018年的38.2%下降至36.7%,三項主要業務中,外延增值服務、社區增值服務的毛利率分別為49.8%、54.4%,同比分別增長2.1個百分點、3.5個百分點,明顯拉低毛利率平均水平的為物業管理服務。

          據披露,雅生活服務的物業管理服務毛利率為25.3%,較2018年的27.4%下降2.1個百分點。雅生活服務表示,這主要是由于年內積極進行外拓項目的承接,項目前期投入多導致毛利相對較低。同時,雅生活服務收并購企業貢獻同比提升,而該些企業采取市場化發展策略,毛利水平相對較低。

          中投證券(香港)研報也指出,由于受新并入業務毛利率較低影響,預計雅生活2020年、2021年的毛利率有下降壓力。

          但這并不會阻礙雅生活服務通過收并購擴張的步伐。

          雅生活服務管理層如是表示,“隨著物業管理龍頭企業管理半徑持續拓寬,市場化拓展能力和渠道不斷增強,以及資本助力行業整合優化,預計行業集中度將在3-5年中呈現較大幅度的提升”,而抓住發展機遇的關鍵措施便是繼續實施并購。

          2019年8月,雅生活服務調整了IPO募集資金所得款項的用途,意欲將其中85%用于“選擇性地把握戰略投資及收購機會、進一步發展戰略聯盟”等,而其招股章程中擬定的用于該項目的比例為65%。

          據披露,雅生活服務上市募集凈額約為31.99億元,截至2019年末,其已使用的26.22億元中,有23.03億元用于把握戰略投資、收購及進一步發展聯盟等。

          持續推進的并購背后,是雅生活對未來的新規劃。雅生活管理層表示,2020年是雅生活新三年規劃的元年,亦是其邁入新十年征程的起步年,其將“致力成為中國物業管理行業百億級別平臺企業”。
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