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        地產信托額度仍嚴格受控 未來松動也不易

        時間:2020年03月18日 13:54:39 中財網
          地產信托額度松動了嗎?

          連日來,有豪宅瞬間售罄與各地地王再現的消息頻出,在新冠肺炎疫情影響尚在持續的背景下,這個問題極易牽動人心。

        據記者多方了解,地產信托額度并未松動,而且監管部門一再向信托公司強調,“房地產信托額度務必不能超過2019年底。”

          業界資產觀察人士對此表示,大基調不變的情況下,短期之內房地產信托監管政策放松比較困難,信托融資渠道還將受限。從房地產行業看,短期受到疫情的沖擊較為明顯。目前各地房地產政策多是扶持性的,以抵御疫情沖擊,而個別政策影響房地產調控大基調的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面,松動主要針對按揭貸款,開發貸尚沒有看到調整跡象,考慮到監管部門仍較重視房地產金融監管,預計后續不會有大的政策調整。

          地產信托額度未松動
          針對自2018年以來狂飆突進的地產信托業務,2019年5月中旬,銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后,強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,嚴格限制了前端融資模式的發展。

          在此之后,地產信托發行規模有所收縮,但仍未達到監管預期。

          2019年下半年開始,監管部門密集進行窗口指導,要求信托公司嚴格控制房地產信托業務。其中《中國銀保監會信托部關于進一步做好下半年信托監管工作的通知》(信托函〔2019〕64號),也即“64號文”,也明確表示要加強房地產信托合規管理和風險控制。

          多位業內人士表示,之前銀保監會口頭傳達的監管精神是,2019年年末的房地產信托規模不得超過6月30日,今年逐步調整為,地產信托業務規模不超過2019年底。

          一位中型信托公司內部人士向記者透露,該司地產額度一直沒有放松,而且由于自去年下半年地產額度收緊便沒有實際項目落地,該司2019年12月末的地產額度比2019年6月末的額度又小了不少。“今年銀監部門又口頭通知,一季度地產信托額度不得超過2019年底,且任何時點都不能超過。監管通過控制信托預登記審批端口,嚴格控制各家公司額度。”

          另有兩家大型信托公司相關人士坦承,其所在公司接到的監管口令也是地產信托額度不得超過2019年12月末,這依然是當下最為嚴格的監管指令。

          預計未來也難以松動
          近段時間以來,樓市回暖跡象愈發明顯。

          深圳大面積豪宅僅僅15秒被搶購一空。土地市場方面,全國不少市區出現新地王,如3月10號上午,廣州拍出了史上最貴的住宅用地;再如3月11日,常州武進誕生新地王。

          克而瑞地產研究中心認為,在整體疫情按照當前態勢繼續得到控制的前提下,預計疫情對房地產市場的影響在3月將繼續延續,但有望在二季度開始恢復正常。具體來看,銷售方面,受疫情影響積壓的一、二手房購房需求將陸續轉為新增銷售,整體銷售體量有望快速恢復;新開工方面,在地方放寬預售審批要求的利好下,房企預計將于窗口期加緊項目開工以盡快預售回籠資金,因而新開工面積有望在二季度快速回升;土地購置方面,隨著核心城市土拍復常,整體增速有望低位回升,但考慮到房企拿地仍舊謹慎,降幅難見大幅收窄;開發投資額在以新開工、施工面積為主要支撐下有望在下半年得到回升。

          業界資產觀察人士對此表示,“大基調不變的情況下,短期之內房地產信托監管政策放松比較困難,信托融資渠道還將受限,這樣有利于信托公司的客戶選擇和定價。從房地產行業看,短期受到疫情較為明顯的沖擊,連續兩個月銷售情況不好,部分房企資金鏈承壓。目前各地房地產政策多是扶持性的,以抵御疫情沖擊,而個別政策影響房地產調控大基調的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面,松動主要針對按揭貸款,開發貸尚沒有看到調整跡象,考慮到監管部門仍較重視房地產金融監管,預計后續不會有大的政策調整。”

          另有某大型股份行信貸審批部門人士向記者表示,“截至目前,銀行信貸直投房地產這方面數據沒有明顯變化,且預計往后也不會有明顯變化。可以確定的是,基建是今年銀行信貸資金的投向重點,小微實體企業也是。但國家層面對地產政策態度非常明確,應該不會有資金金融支持這么直接的舉措。”
        □ .方.妮  .證.券.時.報.網
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